Blog

Çapa: Ekonomi medyası bilmeyene anlatmalı

  Blog    7 Ocak 2019
Yorum Yok

Çapa: Ekonomi medyası bilmeyene anlatmalı

SERAP SÜRMELİ – FINANSGUNDEM.COM / ÖZEL HABER

Bankalar, inşaat şirketleri ve diğer kurumsal gayrimenkul portföyleri için internette yeni, şeffaf bir satış kanalı fırsatı yaratan Tapu.com, 1,5 yılda uzun ince bir yol aldı. Fiyatı “satıcıların” değil “alıcıların” belirlemesine ihtimal karşılayan ve reel piyasa değerlerinin oluşmasına olanak yaratan proje, özellikle banka gayrimenkullerinin satışına damgasını vurdu. Türkiye’de bir ilk olan Tapu.com’un kurucularından Emre Erşahin, bu vakit içinde 30’dan pozitif satmak yaptıklarını ve 3 milyon liralık gayrimenkul hacmini geçtiklerini söyledi.

Bugün itibarıyla 4 banka ve bir varlık yönetim şirketi ile işbirliği yaptıklarını bildiren ve yeni bir kurumla imza aşamasında olduklarını açıklayan Erşahin, gösterişli bir ifadeyle ‘kurumsalda rakipsiz olduklarını’ vurguladı. “Tapu.com, bir gayrimenkul hakkında iskandan projenin özelliklerine sorulabilecek ilk 100 sorunun cevabını vermekle mesul. Bu da piyasadaki diğer ilancılık platformlarının rekabet edemeyeceği bir ayrıcalık.”

Platforma yalnızca değerleme raporu olan gayrimenkullerin girdiğinin altını bilhassa çizen Emre Erşahin, konunun önemini ‘bilinçli tip oluşturmak’ şeklinde açıkladı. Yeni bir açılımın mesajını da veren Emre Erşahin, Tapu.com olarak derhal çalışmalarını kişisel yatırımcılar üzerinde yoğunlaştırdıklarını söyledi, ekledi: “Platformda ucuza aldım-pahalıya aldım gibi bir koşul yok. Tapu.com’dan meydana çıkan tapu temiz tapu…”

Esas yatırımcısı Alman menşeli bir tehlike sermayesi fonu Earlybird olan ve 2 milyon dolarlık bir yatırımla gözlerini sanal dünyaya açan Tapu.com’un kurucularından Emre Erşahin, Türkiye’nin gayrimenkuldeki birincil internet ihale sitesinin aldığı yolu Finansgundem.com’a anlattı.

4 BANKA VE VARLIK YÖNETİMİ ŞİRKETİ İLE İŞBİRLİĞİ İÇİNDEYİZ

Finansgundem.com: Proje Türkiye’de hayata geçeli, 1.5 sene oldu. Düryada örneği var mı, ilk misiniz? Özellikleri nedir?

Emre Erşahin: Dünyada yok ama Türkiye’de ilkiz. Dünyada bu işin hemen önde giden örneği auction.com. Adı açık artırma olmasına karşın, sadece gayrimenkul açık artırması yapıyor. auction.com, ABD’nin 2008’deki subprime mortgage bazlı krizde gayrimenkul portföyünün likidite edilebilmesi için önemli bir vasıta oldu. Bu iş modelini Avusturalya’dan Kanada’ya değin birçok ülke kullanıyor. auction.com’un öne çıkmasının nedeni ise 2014 yılının Mart ayında google’dan yatırım almasıdır.

auction.com, 2008 yılından beri 100.000 den artı açık artırma tamamladı ve takriben 30 milyar dolarlık bir gayrimenkul hacmine aracılık etmiş oldu. Daha da garip olan kısmı, ABD tapusunu 100 ülkeden alıcıya ulaştırdı.

Tapu.com olarak auction.com’dan bağlı oysa esinlendik. Ama bunu dümdüz kopyasını yapmak veya taklit etmek şeklinde yorumlamamak gerekiyor. Çünkü ülkemizdeki gayrimenkul hakkındaki mevzuat ve yönetmelikler, ABD’ye tarafından bambaşka. Biz ülkemizin alıcısına, satıcısına ve regülasyonlarına göre tapu.com’u oluşturduk. Fiilen temeldeki konu şu; parasal kurumların ellerinde dönemsel olarak oluşan ihtiyaç fazlası tapuların müzayede platformu yoluyla son kullanıcıya ulaştırılmasıdır.

Özetle parasal sektörün elinde oluşan ihtiyaç fazlası tapuların son kullanıcıya açık artırma yoluyla ilk kez pazarlanması sonra da alıcının ve fiyat seviyesinin belli edilmesiyle alakalı. Biz de tapu.com olarak bu pazardaki açığa yönelmek istedik.

-Çalıştığınız Banka var mı? Varsa nasıl bir uzlaşma yapıyorsunuz?

Emre Erşahin: Derhal 4 banka ve bir varlık yönetim şirketi ile işbirliğimiz var. Bir varlık yönetimi şirketiyle de hemfikir olmak üzereyiz. Mahremiyet anlaşması gereği kurumların isimlerini veremiyoruz. Fakat herif, ödeme sırasında hangi banka ya da hangi kuruluş olduğunu öğreniyor.

BİZ DE FİYATA SATICI DEĞIL ALICILAR KARAR VERİYOR

-Tip ile satıcı arasındaki güveni nasıl sağlıyorsunuz? Fiyat nasıl belirleniyor?

Emre Erşahin: Güveni sağlamaya çalışıyoruz. Biz yatırımcılarımızla ve ekibimizin tecrübesiyle öyle de start-up bir şirket olarak çıkmadık. Ben buna azıcık kocaman başlangıç-up diyorum. Çünkü bankalar kusur affedecek kurumlar değiller. Onların yıllarca inşa ettikleri güven mekanizmalarına, markalarına zeval getirebilecek şansımız olmadığı için, ayrı bir çıtada düzenlemek zorunda kaldık. Dolayısıyla Türkiye’deki başlangıç up camiası da bizi start-up gibi görmüyor, sizin yatırımcılarınız büyük diye.

Ben size dolar 3.68 desem siz bana ne dersiniz? Büyük ihtimalle realist yok çünkü bunun bir piyasası var dersiniz. Evet, doların bir piyasası, alıcısı, satıcısı var ve operasyon sonucunda geçen en yüksek operasyon tutarına da serbest piyasada dolar kuru diyoruz. Fakat ben size dolar 3.68 dediğim süre çok diyorsunuz. Ama ben size dairem var 600.000 dolar dediğim vakit ne diyorsunuz? Bir şey diyemiyorsunuz çünkü burada bir referans yok, belirleyici bir otorite değil, veri değil ve şeffaflık değil.

Bakın dünyada başta borsalar edinmek üzere, SPK gibi otoriteler şeffaflığı sağlamakla yükümlüler. Herif-satıcının dürüst karar verebilmesi için şeffaflık birinci kuraldır.

Hemen bu noktadaki önemli konu gayrimenkul piyasasında olmayan fiyat dengesi. Biz de emlak piyasasındaki fiyat dengesini oluşturmakla ilgili bir misyon biçiyoruz kendimize. Sebebi şu; dünyada ama tüm piyasalarda borsa, senet, petrol, dolar fiyatlarına sadece satıcı karar vermiyor. Fiyata alıcıların teklifleriyle karar veriliyor. Dolayısıyla piyasa oluşması için alıcıların teklifleri, satıcıların da kabulü ve rızasının olması gerekiyor. Acilen bu noktada, bizim ilancılık meslek modelinde çözemediğimiz konu yalnızca satıcıların konuşmasıydı. Çünkü biliyor ki ben bu kadara satarım. Fakat pazarlık payı da var. Lakin pazarlık payının varlığı, yani aşağıda yöne gidecek olan fiyatın varlığı kimisini cesaretlendirip arattırıyor, kimisini ise en ince ayrıntısına kadar işlemden uzaklaştırıyor. Dolayısıyla kimsesiz satıcının konuştuğu pazar yerlerinde şeffaflık yok ve herif oyuna gelmiyor. Yani dansa kalkmıyor.

Bizim yapmaya çalıştığımız fiyata satıcının yok alıcının karar vermesi. Alıcılar kendi arasında rekabet ederek satıcının satmaya razı olduğunun üstüne çıkarak veya hatta çıkmasa bile satıcının kabul edebileceği teklifleri toplayıp kendi aralarında rekabet etmelerini sağlıyoruz. Bu transparan ortamda halk müziği diğerinin ismini görmeden, kullanıcı adıyla beraber tekliflerini de şeffaf ve gerçekçi şekilde veriyor. Yani bir birey 158 bine almazsa o tarlayı ötekinin 156 bine aldığını da görüyor. Dolayısıyla ucuza aldım-pahalıya aldım gibi bir koşul değil. O yüzden biz buradaki satıcının yalnızca konuşmasından ziyade, alıcıların teklifleriyle ve rekabetleriyle fiyatın oluşmasını temin etmek için aldığımız portföyü ilk önce yeterli sayıda bilinçli alıcıya ulaştırabilmek için önemli bir şekilde pazarlıyoruz. Pazarlamanın önünü açabilmek için de işte bu mali kurumun markasını kaldırıyoruz. Tapu.com’dan pak tapu diyoruz. Tertemiz tapular buraya geliyor.

TAPU.COM’A SADECE DEĞER BIÇME RAPORU OLAN GAYRİMENKULLER GİREBİLİR

-Sizin platforma giren gayrimenkullerin özelliği nedir?

Emre Erşahin: Bizim platformumuza sadece değer biçme raporu olan gayrimenkuller girebiliyor. Birinci konu fiyat dengesiydi. İkinci konu fiyat dengesi içindeki şeffaflıkla beraber, data şeffaflığı. Yani tatmin edici sayıda bilinçli tip oluşturabilmek için sizin bir gayrimenkul hakkında sorabileceğiniz ilk 50-100 sorunun cevabını vermekle yükümlüyüz. Bu da piyasadaki diğer ilancılık platformlarının rekabet edemeyeceği bir yer. Çünkü ben o binanın iskan başvurusu ne süre yapıldı, projesine yerinde olmayan bir şeyi var mı gibi gibi. Değer Biçme raporlarına binaen fakat biliyorsunuz onlarda kendi kanunu, regülasyonu olan SPK tarafından lisanslandırılmış uzmanlar.

Dolayısıyla öncelikle bunu fiyatını 1. etapta belirleyen değerleme raporu. Değerleme raporsuz ben buraya mal kabul etmediğim için zaten bizim birinci ağız dalaşı noktamız o.

Ara Sıra banka türlü nedenden dolayı bu fiyatı değer biçme raporunun altına sürüklemek isteyebilir ya da üzerine gerçekleştirmek zorunda kaldığı masraftan dolayı (çatısı kırılmıştır yeniden yapılmıştır) o masrafı dışlamak istiyordur. Üstüne ekleme yerine getirmek ister. Bunu da değerlendirme raporunda sebepleriyle birlikte arar ön yüzünde bilinçli alıcıların karar vermesi için yansıtırız. Yani bu noktada hiçbir şeyi saklamadan bir gayrimenkul hakkında sadece ve sadece gidilip görülmesi kalmasına değin biz, internet üzerinde insanları o noktaya kadar taşımaya çalışıyoruz. Gidip görmelerine de randevu butonuyla muavin oluyoruz.

Sonradan da burada teklifleri topluyoruz. Bu noktada bizim bir pazarlama süremiz var. Buraya geldikten sonra insanların kayıt olmalarını istiyoruz. (sırası gelmişken kayıt edinmek bedava) Belirli aşamaları geçtikten daha sonra online açık artırmaya girecek olanlardan kredi kartından provizyon çekiyoruz. Kredi kartından hizmet bedelimizi gayrimenkul tutarının ya da peşinatının depozitosunu değil, bizim o gayrimenkul ile ilgili hizmet bedelimizi provizyon çekiyoruz. Fakat bir tek kazanandan tahsil ediyoruz. Kazanamayana açık arttırmaya katılmak ücretsizdir. Kimin kazanacağını bilmediğimiz için herkesten provizyon alıyoruz. Geri kalanın provizyonu düşmesi itibariyle sahiden hiçbir tahsilat yapmıyoruz.

Özelikle altını çizerek söylüyorum bizim üyeliğimiz ve açık artırmaya bulunma ücretsizdir.

Şunu da anlatmak istiyorum şu asıl dek hiç kimse açık artırmayı bozmaya çalışmadı. Yani sistem fazla hoş çalışıyor.

-Bireysel satıcılar bu açık artırmaya katılabiliyor mu?

Emre Erşahin: Bireysel satıcılar üstünde çalışıyoruz. Tip olarak bağlı ama girebiliyorlar.

Bireysel portföy kabulü noktasına gelebilmek için halihazırda bir değerlendirme raporu varsa biz bu portföyü anlaşma yaparak satıcı olarak kabul ediyoruz.

Fakat bizim üzerinde çalıştığımız raporu da çıkartıp satışa sunarım şekline getirmeye çalışıyoruz. Alt ancak biz rapor çıkarmaya yetkili bir kurum değiliz. İşini iyi yapan 4-5 tane değerlendirme kuruluşuyla anlaşma imzalayaraktan raporun ücretini biz ödeyeceğiz. Daha bu işin kurallarını koymaya çalışıyoruz.

Şu belli başlı kadar 150 kişiden kişisel başvuru formu aldık. Biz bu kişilere nazikçe, “Biz şimdilik aracı parasal kurumlarla, değerleme raporlarıyla çalışıyoruz” dedik. Daha Sonra bu şahısların bir kısmı kendileri rapor çıkarıp geldiler. Biz de bağlı onları içeri aldık. Bağlı bu talebi gördükten daha sonra bu planı birazcık erkene aldık diyebilirim.

30’UN ÜZERINDE SATIŞ YAPILDI

-Bugüne ne kadar satış yapıldı?

Emre Erşahin: Geçtiğimiz Ağustos ayından beri 30 satışı geçtik. Bu satışların 13 parça başına yalnızca Aralık ayında oldu. Çünkü Aralık ayı gayrimenkul mevsimselliği içerisindeki en yüksek ay.

Bakın makroekonomik anlamda belirsizlikler içeren bir zamanda gayrimenkul, Türk halkının da bildiği, anladığı ciddi bir alternatif haline geldi. O noktada tapu.com iş modelimiz kabul gördü ve beklediğimiz rakamların fazla ötesine geçtik. Bakın biz burada gayrimenkulün fiyatına hiçbir şey yapmıyoruz. Biz bir hizmet satıyoruz.

Biz bilinçli tip yaratıyoruz ve bu rekabetten fiyatın yükselmesini sağlıyoruz.

-Satışlarınızdan ne değin gelir elde ettiniz?

Emre Erşahin: 3 milyon liralık gayrimenkul hacmini geçtik ve tümü banka gayrimenkulleriydi.

-Platformun yatırımcıları hakkında veri verir misiniz?

Emre Erşahin: Bizim asıl yatırımcımız Earlybird. Earlybird Alman menşeli bir tehlike sermayesi fonu. Earlybird’un Doğu Avrupa ve Türkiye’yi de içine alan digitaleast fonu 150 milyon dolarlık bir teknoloji yatırım fonu. Bu 150 milyon doların takriben 110 milyon dolar civarı Dünya Bankası’nın yatırım bacağı olan IFC, Avrupa Kalkınma ve İmar Bankası (EBRD) ve Avrupa Yatırım Bankası’nın (EIB) fonu EIF. Kurumların logolarını da sitemizde görebilirsiniz. Direkt ilişki içindeyiz. Onların natürel ki girişimci olarak geçmişleri de manâlı. Ayrıca yapmış olduğu yatırımlar keza de şirketleri büyütmek açısından. Parayı kimden aldığınız çok manâlı. İnsanların parasından çok beynini alabilmek manâlı. Bizim yatırımcılarımızdan oluşan danışma kurulumuz var. O danışma kurulu ile bu işi daha iyi, nasıl büyütebilirize bakıyoruz. Güven regülasyon konuları çok önemli. Dünya bankası, IFS gibi önemli kuruluşlarla temas halinde almak da fazla önemli. Onun haricen Türkiye’de öne meydana çıkan melek yatırımcılarla çalışıyoruz. Hasan Aslanoba, Seha İşmen Özgürlük ve Banu Küçükel gibi.

-Toplam yatırım miktarı ne değin?

Emre Erşahin: Toplam 3 turda yaklaşık 2 milyon dolar desem herhalde hatalı olmaz.

-Platformu kaç birey kurdunuz?

Emre Erşahin: 5 kişi kurduk. Acilen de 7 kişiyiz.

1 okunma

Etiketler : , , , ,

  Benzer Yazılar


  Yorumlar

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Bu yazıya henüz yorum yapılmamıştır, yazı hakkındaki düşüncelerinizi paylaşmaktan çekinmeyin.

%d blogcu bunu beğendi: